In materia di plusvalenze immobiliari, la Corte di cassazione ha recentemente ribadito un principio di grande rilievo pratico: non può essere qualificata come cessione di terreno edificabile, ai fini dell’art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR, la vendita di un bene sul quale insiste già un fabbricato. Con l’ordinanza n. 4309 del 25 febbraio 2026, la Suprema Corte ha infatti respinto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, confermando l’orientamento secondo cui la presenza di un immobile già edificato impedisce di riqualificare l’operazione come cessione di area edificabile produttiva di plusvalenza imponibile.
La questione ruota attorno all’art. 67, comma 1, lett. b), del d.P.R. n. 917/1986, che assoggetta a tassazione le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria. Tuttavia, secondo la giurisprudenza di legittimità, questa disciplina riguarda il terreno non ancora edificato, non già l’area su cui sia presente un fabbricato, anche se il lotto conservi una residua capacità edificatoria o sia destinato, dopo la vendita, a demolizione e ricostruzione.
Il dato decisivo, valorizzato anche dalla Cassazione, è l’oggetto effettivo del trasferimento. Se dall’atto emerge la cessione di un fabbricato con annessa area, e se sul fondo esiste realmente un edificio, non assume rilievo il fatto che l’acquirente intenda successivamente demolire e ricostruire o sfruttare una maggiore volumetria. La potenzialità edificatoria futura non trasforma retroattivamente il bene ceduto in un terreno edificabile ai fini fiscali.
Lo stesso indirizzo era già stato espresso dall’ordinanza n. 8531 del 1° aprile 2025 e dall’ordinanza n. 16047 del 16 giugno 2025, nelle quali la Corte ha chiarito che la tassazione prevista per i terreni edificabili non può essere estesa alle cessioni aventi ad oggetto aree già edificate, neppure quando vi siano titoli edilizi, piani di recupero o prospettive di sostituzione edilizia.
Si tratta di un orientamento molto importante per il contenzioso tributario, perché limita i tentativi dell’Amministrazione finanziaria di riqualificare la vendita di un immobile come cessione di area edificabile al solo fine di assoggettare a tassazione la relativa plusvalenza. In questi casi, la corretta qualificazione dell’atto notarile, della situazione urbanistica e dello stato materiale del bene ceduto diventa decisiva per escludere pretese impositive non conformi al dato normativo e alla più recente giurisprudenza della Corte di cassazione
Avv. Giuseppe Marino – avvocato tributarista, cassazionista
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