La Corte di Cassazione, con la recente ord. n. 29354/2025 (qui scaricabile) accoglie un’importante doglianza del contribuente. Egli, invero, lamentava che l’avviso di accertamento catastale impugnato non riportasse in modo chiaro i valori delle singole parti del cespite utilizzati per determinare la rendita complessiva, né specificasse quali fossero gli immobili “simili” presi a riferimento, limitandosi a menzionarli senza indicarne gli estremi catastali.
La Cassazione ricorda che la motivazione di un avviso di accertamento ha la funzione di circoscrivere le ragioni che l’Ufficio potrà spendere in sede contenziosa e di consentire al contribuente di esercitare pienamente il proprio diritto di difesa. La giurisprudenza ha affermato che è sufficiente l’indicazione dei criteri astratti adottati per la stima, senza la necessità di dettagliare concretamente tutti gli elementi di fatto utilizzati, purché il contribuente sia messo in condizione di comprendere il metodo valutativo applicato e contestarne l’esattezza. Tuttavia, questa impostazione non può essere applicata alla fattispecie in esame.
Nel caso concreto, infatti, la motivazione dell’avviso si esaurisce in un generico rinvio a un unico dato e non è idonea a giustificare una modifica della rendita catastale. Una variazione di rendita richiede una spiegazione adeguata, che specifichi gli elementi oggettivi e i fatti posti a base della pretesa, così da delimitare anche l’ambito delle difese dell’Amministrazione nel successivo giudizio. La motivazione deve quindi indicare i fatti astrattamente rilevanti, restando poi alla fase contenziosa la verifica della loro effettiva sussistenza e adeguatezza. A sostegno di questo principio la Corte richiama precedenti conformi, che richiedono un livello minimo di specificità nella motivazione per renderla idonea allo scopo.
La Corte passa poi a richiamare il quadro normativo. L’articolo 10 del R.D. 652/1939 prevede che la rendita catastale degli opifici e dei fabbricati destinati a esigenze industriali o commerciali, non suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, debba essere determinata tramite stima diretta, così come quella delle unità immobiliari con caratteristiche talmente peculiari da non poter essere classificate in categorie e classi ordinarie. L’articolo 37 del TUIR ribadisce che il reddito delle unità immobiliari si determina applicando le tariffe d’estimo per le categorie ordinarie, mentre per gli immobili speciali occorre ricorrere alla stima diretta.
Il Regolamento approvato con R.D. 1142/1949 precisa che, quando non è possibile ricavare il valore dell’immobile dall’analisi del mercato, esso va determinato in base al costo di ricostruzione, opportunamente ridotto considerando lo stato dell’unità immobiliare. Tale metodo porta alla determinazione della rendita mediante un procedimento indiretto, che parte dal costo a nuovo dell’immobile e lo deprezza in funzione della vetustà, dell’obsolescenza e delle caratteristiche tecniche, come riconosciuto anche dalla recente giurisprudenza.
Tuttavia, l’avviso di accertamento impugnato — pur affermando di aver applicato l’approccio del costo alla data censuaria 1988-1989 — si limita a riportare il valore complessivo dell’immobile e non indica alcuno dei valori unitari (delle singole parti del cespite – classificato in cat. D/7 – necessari a ricostruire la stima. La scheda allegata all’avviso, infatti, non mostra la valutazione dei singoli locali, delle aree pertinenti o del suolo, dichiarando semplicemente che quest’ultimo è “già compreso” nei valori dei corpi di fabbrica, senza fornire elementi per verificarlo. Di fatto, il procedimento valutativo rimane completamente opaco.
Alla luce di queste considerazioni, la Corte ritiene fondata la censura, e cassa con rinvio la sentenza di II grado, favorevole all’Ufficio.
Avv. Giuseppe Marino – Avvocato tributarista, patrocinante in Cassazione
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