Nullo l'avviso di rettifica e liquidazione dell'imposta di registro se il Fisco non dimostra compiutamente il presunto maggior valore del terreno compravenduto.

04 ottobre 2017

Il prezzo di una vendita immobiliare può essere rideterminato dall’Agenzia delle Entrate a condizione che l’avviso di rettifica e liquidazione dimostri che almeno tre immobili con “caratteristiche similari” possiedano un valore venale diverso e superiore a quello indicato dal contribuente.

Se, invece, ai fini dell’analisi comparativa l’Agenzia si limita a richiamare gli estremi di una sola compravendita asseritamente analoga, la prova del maggior valore non può dirsi soddisfatta e la rettifica è conseguentemente nulla, sia per difetto di motivazione che nel merito. Con conseguente annullamento dell’avviso di rettifica e liquidazione dell’imposta di registro notificato al contribuente.

Questo il esaminato dalla Commissione Tributaria Provinciale di Roma, che riguardava la compravendita di circa un ettaro di terreno ad uso agricolo sito nel Comune di Ardea.

Il prezzo di vendita era stato fissato dalle parti in euro 45.000,00, in considerazione della natura non edificabile del suolo e dei vincoli ad uso civico e paesaggistici apposti sul terreno. 

L’Agenzia delle Entrate, con avviso di rettifica e liquidazione delle maggiori imposte di registro ed ipo-catastali (avviso, peraltro, non preceduto da alcun invito al contraddittorio ed emesso senza lo svolgimento di alcun sopralluogo) rettificava il valore del predetto terreno da euro 45.000,00 ad euro 158.000,00, quindi più che triplicandolo (!) 

La rettifica di valore veniva fondata, in particolare, sul raffronto con una sola altra compravendita di terreno, nemmeno allegata all’atto impositivo, ed in relazione alla quale non veniva neppure fornita alcuna indicazione circa i dettagli e le particolarità della stessa (ad esempio, le caratteristiche del terreno ritenuto similare), al fine di giustificare il predetto raffronto, da cui era scaturito il maggior valore venale accertato per il terreno de quo

Ebbene, il Collegio dell’adita Commissione Tributaria, con una pronuncia esemplare (sent. n. 17245/17, depositata il 13.6.2017, in un giudizio patrocinato dallo scrivente Avv. Giuseppe Marino – la sentenza è scaricabile a questo link), ha rammentato all’Ufficio impositore alcuni fondamentali principi di diritto tributario in tema di accertamento del maggior valore venale dei beni trasferiti a titolo oneroso. 

In maggior dettaglio, afferma il Collegio:

Quanto al primo motivo relativo alla motivazione dell’avviso impugnato, deve ritenersi pacifico nella giurisprudenza di legittimità il principio in base al quale (sentenza n. 6914 del 25/03/2011, n. 25721 del 2009), nel regime introdotto dall’articolo 7 della legge 27 luglio 2000, n. 212, l’obbligo di motivazione degli atti tributari può essere adempiuto anche ‘per relationem’, ovverosia mediante il riferimento ad elementi di fatto risultanti da altri atti o documenti, a condizione che questi ultimi siano allegati all’atto notificato ovvero che lo stesso ne riproduca il contenuto essenziale, per tale dovendosi intendere l’insieme di quelle parti (oggetto, contenuto e destinatari) dell’atto o del documento che risultino necessarie e sufficienti per sostenere il contenuto del provvedimento adottato, e la cui indicazione consente al contribuente – ed al giudice in sede di eventuale sindacato giurisdizionale – di individuare i luoghi specifici dell’atto richiamato nei quali risiedono quelle parti del discorso che formano gli elementi della motivazione del provvedimento. 

Pertanto, non può ritenersi sufficiente il mero richiamo, contenuto nella motivazione del provvedimento, ad altri procedimenti amministrativi, ai quali gli odierni ricorrenti erano estranei, poiché dei provvedimenti conclusivi di tali procedimenti è richiamato il solo dispositivo e neppure sinteticamente riportato il contenuto motivazionale”. 

In sintesi, ribadendo gli ormai noti principi in tema di motivazione degli atti per relationem, i Giudici hanno accolto il primo motivo di ricorso proposto dai contribuenti, al fine di denunciare la carenza dell’atto sotto il profilo motivazionale. 

A parere dei Giudici, l’eccepito vizio di motivazione per relationem doveva ritenersi sussistente nel caso concreto poiché non erano stati resi disponibili, né erano stati trascritti nel corpo dell’impugnato avviso, l’“oggetto, contenuto e destinatari” degli atti e documenti che in specie avrebbero invece consentito di risalire alle ragioni della diversa determinazione di valore. 

Inoltre, le difese dei contribuenti sono state accolte dai Giudici anche nel merito. 

Come dichiarato dalla sentenza, “le eccezioni dei ricorrenti colgono nel segno in quanto, pur a volerne considerare il valore meramente statistico, le riportate analogie son prive anche di tale significato, non essendo descritte le caratteristiche dell’unico immobile portato a comparazione e anche in considerazione del fatto che solitamente la comparazione è effettuata con riferimento ad almeno tre immobili della stessa zona e delle medesime caratteristiche”. 

In buona sostanza, la rettifica di valore dei beni immobili compravenduti da imprese e privati ben può avvenire basandosi sul raffronto tra il valore dichiarato per l’immobile ceduto ed il valore di altri immobili similari nella “stessa zona”, purché si tratti di almeno “tre immobili” – e ciò per una maggiore garanzia dell’azione accertatrice nei confronti del contribuente. 

Ai fini della comparazione, l’Ufficio deve però anche dimostrare quali sono le specifiche “caratteristiche similari” degli immobili presi a paragone (all’interno dell’atto di rettifica o degli atti e documenti allegati - cfr. supra), al fine di consentire al contribuenti e al Giudice, in caso di sindacato giurisdizionale, di valutare l’attendibilità e la correttezza del metodo comparativo di stima utilizzato nello specifico caso concreto. 

Su tali basi, quindi, correttamente hanno ritenuto i Giudici della CTP di Roma che l’avviso di rettifica e liquidazione emesso dall’Ufficio dell'Agenzia delle Entrate – essendo privo dell’indicazione dei suddetti elementi per una corretta analisi comparativa – doveva considerarsi nullo (non solo per carenza di motivazione, bensì) anche nel merito, vista l’assoluta impossibilità di riscontrare – alla luce delle (omesse) “caratteristiche dell’unico immobile portato a comparazione” – il maggior valore da attribuirsi al terreno oggetto di giudizio. 

Infine, si osserva come la sentenza in commento abbia confermato la congruità del prezzo della compravendita dichiarato dalle parti anche in ragione dei pesi e vincoli d’inedificabilità apposti sul  terreno. 

Al riguardo, si legge nella sentenza che “Non è inoltre nell’atto impugnato attribuito sufficiente peso alla circostanza che l’immobile oggetto del contratto di compravendita è gravati da vincoli paesaggistici con destinazione agricola”. 

La statuizione della sentenza, sul punto, appare allinearsi all’attuale prevalente orientamento della Cassazione che mira a tassare le compravendite di aree e i terreni in base alle “effettive possibilità di edificazione considerando, ai fini della determinazione di valore, non solo l’edificabilità dell’area prevista dalla legge (o meglio, dalle prescrizioni dello strumento urbanistico generale), ma anche la eventuale (in)edificabilità risultante dalle circostanze concrete, quali – ad esempio – lo sviluppo urbanistico previsto per la zona (cd. “edificabilità di fatto”) o viceversa – come nel caso di specie – l’apposizione di vincoli urbanistici e/o paesaggistici sul terreno che, di fatto, precludono ai privati la trasformazione e lo sfruttamento del suolo ed, in particolare, l’edificabilità dell’area (cfr. in senso conforme, Cass., Sez. Trib., sent. n. 25672/2008; Cass., Sez. Trib., sent. n. 9169/2011; Cass., Sez. Trib., sent. n. 5992/2015).

Avv. Giuseppe Marino                                                                                   Avv. Giorgia Alesse                                     

Avvocato tributarista cassazionista in Roma

Studio di consulenza fiscale e tributaria Avv. Giuseppe Marino

 

 

 

Proponi un quesito o richiedi un appuntamento per una consulenza legale tributaria su questo argomento allo

Studio Legale Tributario Marino

Via Ruffini 2/a - 00195 Roma - Tel. 06/3217567 - 06/3217581

www.studiomarino.net

email: g.marino@studiomarino.net 

Archivio news