Nulli gli accertamenti catastali con motivazione “a stampone”. La CTR di Roma accoglie le ragioni del contribuente.

17 dicembre 2018

STUDIO LEGALE TRIBUTARIO AVVOCATO GIUSEPPE MARINO

VIA RUFFINI 2/A

00195 - ROMA

 

 

La segnalazione dell’orientamento giurisprudenziale della Corte Suprema di Cassazione in merito all’obbligo di motivare gli avvisi di accertamento catastali emessi ex art. 1, comma 335, L. n. 311/2004, si rende quanto mai opportuna e necessaria poiché essa conduce a ritenere la radicale nullità degli avvisi di accertamento catastale con motivazione meramente stereotipata (c.d. motivazione “a stampone”) in merito alla determinazione del classamento e della rendita catastale degli immobili.

 

È a tutti noto che fin dagli ultimi mesi del 2013 gli Uffici dell’Agenzia delle Entrate hanno proceduto alla notifica “in massa” di migliaia di avvisi di accertamento catastale nei confronti dei proprietari d’immobili ubicati in zone cittadine centrali e sub-centrali.

 

Si tratta, per lo più, di avvisi ciclostilati di revisione del classamento, riportanti cioè tutti la stessa generica motivazione ed il cui risultato è quello di ottenere un indiscriminato ed arbitrario aumento della rendita catastale, e ciò precisamente sulla sola base della constatazione che si sarebbe verificato uno “scostamento significativo tra il valore di mercato ed il valore catastale nella microzona considerata”, rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali.

 

Orbene, in relazione alla legittimità di tali avvisi di revisione di massa, più volte la Corte di Cassazione e la Consulta hanno avuto modo di pronunciarsi dichiarando, in definitiva, la legittimità del metodo di accertamento utilizzato dall’Agenzia delle Entrate, sebbene con alcune rilevantissime riserve.

 

In particolare, nelle ultime e più recenti pronunce della Cassazione è stato affermato il principio secondo il quale: “non può ritenersi congruamente motivato il provvedimento di riclassamento che faccia esclusivamente riferimento al rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale nella microzona considerata rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali, e al relativo scostamento ed ai provvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento, allorché da questi ultimi non siano evincibili gli elementi (come la qualità urbana del contesto nel quale l’immobile è inserito, la qualità ambientale della zona di mercato in cui l’unità è situata, le caratteristiche edilizie del fabbricato) che, in concreto, abbiano inciso sul diverso classamento (Sez. 5, n. 22900 del 29/09/2017; Sez. 6- 5, n. 3156 del 17/02/2015)”.

Il suddetto principio è stato riaffermato da ultimo, altresì, nell’ordinanza del 3 luglio 2018, n. 17413, con la puntualizzazione da parte della Cassazione, in questo caso, che anche “la Corte costituzionale, con la pronuncia n. 249 del 2017, ha fra l’altro affermato che “la natura e le modalità dell’operazione enfatizzano l’obbligo di motivazione in merito agli elementi che hanno, in concreto, interessato una determinata microzona, così incidendo sul diverso classamento della singola unità immobiliare; obbligo che, proprio in considerazione del carattere “diffuso” dell’operazione, deve essere assolto in maniera rigorosa in modo tale da porre il contribuente in condizione di conoscere le concrete ragioni che giustificano il provvedimento”, ribadendo così la necessità di un provvedimento specifico e puntuale in capo all’Amministrazione”.

 

Non è dunque sufficiente che l’atto accertativo, per essere valido, indichi l’esistenza di uno “scostamento significativo” del rapporto tra i valori medi della zona considerata e nell’insieme delle microzone comunali.

 

Il presupposto fattuale rilevante ai fini della revisione della rendita catastale deve essere individuato, al contrario, in quell’insieme di elementi concreti e specifici, con riguardo all’immobile considerato, che, di fatto, incidono sul classamento e sulla rendita castale e quindi sulla diversa redditività del bene (come, ad esempio, il miglioramento della qualità urbana del contesto nel quale l’immobile è inserito, la qualità ambientale della zona di mercato in cui l’unità è situata, le caratteristiche edilizie del fabbricato, etc.).

 

In forza dei suddetti principi, la Commissione Tributaria Regionale di Roma, nella sentenza n. 6337/2018 del 24 settembre 2018, patrocinata dall’avvocato tributarista Giuseppe Marino (scarica qui la sentenza), ha respinto l’appello dell’Agenzia delle Entrate confermando la sentenza di primo grado che aveva accolto, seppur parzialmente, il ricorso presentato da un contribuente contro la revisione della classe di merito catastale di due piccoli negozi siti in Roma, già classificati in categoria C/1 e rispettivamente della consistenza di 30 mq e 44 mq.

L’Ufficio, sulla scorta di un avviso recante una tipica “motivazione a stampone”, aveva rideterminato la classe di merito catastale delle due piccole unità immobiliari elevandola, per la prima, da 3 a 10, e per la seconda, da 3 a 9, e dunque con un “salto”, rispettivamente, di ben 6 e 7 categorie. Da ciò conseguiva un rilevante aumento della rendita catastale dei cespiti.

Nel giudizio di primo grado, anche in considerazione della perizia-tecnica giurata prodotta dalla parte, la Commissione Tributaria Provinciale di Roma riduceva sensibilmente le classi di merito accertate attribuendo, al primo negozio, la classe di merito 6 anziché 10 e, al secondo negozio, la classe di merito 5 in luogo della classe di merito 9.

L’Agenzia ha pertanto proposto appello che, però, veniva rigettato in toto dalla CTR di Roma sulla base della seguente condivisibile motivazione, pienamente aderente alle difese opposte dal contribuente: È di tutta evidenza che l’appello non porta specifiche censure alla sentenza impugnata, il che di per sé sarebbe già motivo di inammissibilità, ma non contesta neppure in questa fase contenziosa le considerazioni della perizia giurata dell’arch. ___ sulle dimensioni irrisorie dei due negozi, uno di mq 30 e l’altro di mq 44 con un grado di appetibilità minimo e non confrontabile con i locali commerciali presi a confronto dall’Ufficio in via Piave, via XX Settembre e via Volturno.”.

In buona sostanza, secondo i Giudici tributari, nella determinazione dei dati relativi agli immobili da cui discende il classamento e la relativa rendita catastale, debbono prevalere gli elementi concreti caratterizzanti lo stato effettivo delle unità immobiliari ed il contesto nel quale esse sono situate.

Tali elementi ben possono essere attestati a mezzo di una perizia di parte che può rivelarsi talvolta più che sufficiente a smentire le constatazioni astratte dell’Agenzia delle Entrate, con il conseguente annullamento degli atti catastali.

 

Avv. Giuseppe Marino – Avvocato tributarista cassazionista in Roma

 

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