Con la risposta a interpello n. 314 del 2025, l’Agenzia delle Entrate è tornata a pronunciarsi su un tema di grande interesse pratico: la decadenza dalle agevolazioni “prima casa” in caso di vendita dell’immobile prima del decorso di cinque anni e le condizioni per evitarla attraverso il riacquisto di un’altra abitazione da destinare a residenza principale. Il caso esaminato riguarda un contribuente che, dopo aver acquistato un immobile con i benefici “prima casa”, lo ha rivenduto prima del quinquennio e, temendo di non riuscire a stipulare il rogito del nuovo acquisto entro dodici mesi, ha chiesto se la registrazione di un contratto preliminare potesse “bloccare” il termine annuale previsto dalla legge, nonché se la recente estensione a due anni introdotta dalla legge di bilancio 2025 potesse applicarsi anche a tale fattispecie per analogia. L’Agenzia ha fornito una risposta netta e rigorosa. Richiamando la Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, del DPR 131/1986, ha ribadito che, in caso di alienazione infraquinquennale dell’immobile acquistato con i benefici “prima casa”, la decadenza dall’agevolazione è evitata solo se il contribuente acquista un’altra abitazione entro un anno dalla vendita, destinandola a propria abitazione principale. Secondo l’interpretazione consolidata dell’Amministrazione finanziaria, già espressa in precedenti circolari e risoluzioni, la stipula del solo contratto preliminare entro l’anno non è sufficiente, poiché il preliminare ha effetti meramente obbligatori e non realizza il trasferimento della proprietà. Di conseguenza, se il rogito definitivo non viene stipulato entro il termine annuale, la decadenza dall’agevolazione si verifica comunque, con l’obbligo di versare la differenza d’imposta, gli interessi e, in via ordinaria, anche le sanzioni. Particolarmente rilevante è anche il chiarimento fornito in relazione alla legge di bilancio 2025, che ha esteso da uno a due anni il termine per rivendere l’immobile pre-posseduto in una diversa ipotesi disciplinata dal comma 4-bis della Nota II-bis. L’Agenzia esclude espressamente che tale estensione possa applicarsi, neppure in via analogica, alla fattispecie della vendita infraquinquennale e del successivo riacquisto di cui al comma 4, sottolineando come le norme agevolative siano di stretta interpretazione e non possano essere estese oltre i casi espressamente previsti dal legislatore. Infine, viene ricordato che, qualora il contribuente si renda conto di non poter rispettare il termine annuale per il riacquisto, è possibile evitare l’applicazione delle sanzioni ricorrendo al ravvedimento operoso, mediante una comunicazione tempestiva all’Ufficio e il pagamento della sola differenza d’imposta dovuta, oltre agli interessi. La risposta n. 314/2025 conferma dunque un orientamento restrittivo ma coerente, che impone particolare attenzione alle tempistiche nei casi di vendita infraquinquennale della prima casa: il termine di un anno per il riacquisto resta fermo, non è sospeso dalla stipula del preliminare e non può essere esteso sulla base delle recenti modifiche normative, rendendo indispensabile una pianificazione preventiva accurata delle operazioni immobiliari per non perdere le agevolazioni fiscali già fruite.
Avv. Giuseppe Marino – Avvocato tributarista, patrocinante in Cassazione
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