Nel contenzioso in materia di agevolazione prima casa e imposta di registro, uno dei profili più delicati e, al tempo stesso, più frequentemente oggetto di errore applicativo da parte dell’Amministrazione finanziaria riguarda la decorrenza del termine triennale di decadenza del potere impositivo previsto dall’art. 76 del DPR 131/1986. La questione assume particolare rilevanza nei casi in cui l’Ufficio tenti di differire artificiosamente il dies a quo facendo leva su una presunta fattispecie a formazione progressiva, laddove, invece, la non spettanza dell’agevolazione sia immediatamente evincibile già dal contenuto dell’atto registrato. È proprio questo il nodo centrale affrontato dalla Corte di Giustizia Tributaria di II grado del Lazio, con la sentenza n. 5985/2025 del 22 settembre 2025, che offre una ricostruzione giuridica puntuale e pienamente conforme alla giurisprudenza di legittimità.
Nel caso esaminato, la contribuente aveva richiesto l’agevolazione prima casa in sede di acquisto di un secondo immobile, dichiarando espressamente nel rogito di essere già proprietaria di un altro alloggio acquistato con i medesimi benefici, ritenendolo tuttavia inidoneo alle esigenze del proprio nucleo familiare per ragioni dimensionali. Proprio tale dichiarazione, lungi dal rendere incerta o differibile la valutazione dell’Ufficio, consentiva invece all’Amministrazione di percepire ab origine la non spettanza del beneficio, poiché, come costantemente affermato dalla Corte di Cassazione, l’inidoneità dell’immobile preposseduto rileva ai fini della nuova agevolazione solo se tale immobile non sia stato acquistato con l’agevolazione prima casa, circostanza che nel caso concreto era pacificamente esclusa e dichiarata nello stesso atto.
La CGT di II grado del Lazio ha ricostruito correttamente la fattispecie qualificandola come “mendacio originario” di tipo giuridico, chiarendo che non si era in presenza di un evento futuro idoneo a incidere sul diritto al beneficio, bensì di una situazione già definitivamente definita al momento della registrazione del rogito. La Corte ha testualmente affermato:
«La giurisprudenza di legittimità distingue tra mendacio originario, nel qual caso il termine di accertamento decorre dalla data di registrazione dell’atto, e mendacio successivo, nel qual caso il termine di accertamento decorre dalla data di emersione del mendacio. Più specificatamente, la decorrenza del triennio di decadenza va individuata nella data in cui l’Ufficio può contestare al contribuente la perdita del trattamento agevolato in dipendenza di mendacio o di inadempienza. Nella fattispecie in esame, l’inusuale richiesta di usufruire dell’agevolazione non poteva che essere considerata alla stregua di un mendacio originario, posto che la mancanza dei requisiti condizionanti l’agevolazione fiscale sussisteva sin dal momento dell’atto».
Muovendo da tale qualificazione, la Corte ha concluso che il termine triennale di decadenza dovesse necessariamente decorrere dalla data di registrazione dell’atto di compravendita, avvenuta il 1° agosto 2019, con conseguente scadenza al 31 luglio 2022, rendendo tardivi e quindi illegittimi gli avvisi di liquidazione notificati solo il 22 settembre 2022. La sentenza sottolinea inoltre che l’attribuzione all’Amministrazione di un ulteriore termine di dodici mesi è giuridicamente giustificabile esclusivamente nei casi di mendacio sopravvenuto, ossia nelle ipotesi in cui l’agevolazione sia inizialmente spettante e venga meno solo per il mancato avverarsi di un comportamento futuro imposto dalla legge, come la vendita dell’immobile preposseduto entro un anno o il trasferimento della residenza entro diciotto mesi.
Particolarmente rilevante, sul piano sistematico, è il passaggio in cui la CGT evidenzia che la non spettanza dell’agevolazione fosse immediatamente percepibile dall’Ufficio mediante la semplice lettura del rogito notarile, senza necessità di ulteriori accertamenti istruttori o di consultazione di banche dati interne. In tal modo, la sentenza riafferma un principio di grande importanza pratica: la decadenza è un limite oggettivo e perentorio al potere impositivo e non può essere estesa attraverso interpretazioni elastiche o analogiche in danno del contribuente.
La decisione in commento si colloca nel solco di un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato e rappresenta un significativo richiamo al rispetto della certezza del diritto in materia tributaria. In presenza di una non spettanza dell’agevolazione prima casa immediatamente rilevabile dall’atto, l’Amministrazione finanziaria è tenuta ad attivarsi tempestivamente, senza poter beneficiare di proroghe non previste dalla legge. Ne deriva una conferma netta del principio secondo cui la corretta qualificazione tra mendacio originario e mendacio sopravvenuto non è un esercizio teorico, ma incide in modo decisivo sulla legittimità stessa dell’azione accertativa.
Avv. Giuseppe Marino – Avvocato tributarista, patrocinante in Cassazione
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